开发商终于被允许降价卖房了！

(资料图片仅供参考)

在之前《李嘉诚给大陆楼市开出“药方”》一文中，磐石之心就提出，大陆房企应该向李嘉诚学习，通过降价促销的方式，快速回笼资金。而且磐石之心一直呼吁降低房价，但是人微言轻，没有回应。

目前前100强房企，46家出了问题，前30强房企，20家爆雷，前10更是只剩龙湖一家民企在坚挺。房企扛不住了，某局的“紧箍咒”也失去了作用。维持房价不降，目的还是为了维持土地CZ。可惜当开发商集体躺平后，没人花钱拿地，就不再是土地收入下降的问题，而是直接消失了。

其实，此前开发商早就想要降价回笼资金，但是各地XX局一直不允许降价，只要发现降价就进行约谈，甚至吊销预售许可。这导致整个楼市失去市场化运作能力，面对需求减少，企业也没办法通过降价刺激销售，最终拖垮了一众房企。

那么，现在允许开发商一个季度做一次备案价调整，允许自主降价，是否能够救楼市？

我认为，现在才允许降价促销，是好事，但有点晚了。而且降价促销并不是万能药水，不是每个区域降价都有作用。

首先，潜在购房群体中有很大一部分群体，已经放弃了购房计划。由于开发商迟迟不降价，很多年轻的购房者推迟了购房计划，选择租房住。他们也逐渐学会了计算租售比，发现租房成本更低。

比如，售价600万的房产，月租金可能只需要4000元。而要买下600万的房子，20年后要支付的总金额将高达1000万以上。而租房20年，可能只需要100万。

当他们算明白这笔账后，就开始彻底放弃购房计划。

其次，当前经济低迷，失业率高，许多潜在购房者失去了购房能力。虽然已经不再公布年轻人失业率，但是大厂持续裁员，上千万的大学毕业生，越来越多年轻人涌入网约车、外卖和快递市场，以及大规模的南方制造厂关门，都影响了就业。

缺少就业，就缺少收入来源，所以购房变得越来越谨慎。与此同时，数据显示，2023年1～6月，全国法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加。

这也意味着，很多已经购房的人，因为自身经济出了问题，导致弃房。

第三方面，房价下跌幅度很难到达合理区间。中国房价从2016年到现在已经翻了至少2倍，而人均可支配收入只是从2016年的2.38万，增加到2022年的3.69万，增幅只有不到50%。

因此，房价的增幅远远大于收入的增长。房价收入比，平均在30倍。深圳、上海、北京的房价收入比，甚至高达45倍，即使是徐州这样的小地方也需有35倍。

这意味着，年轻人不吃不喝，40多年才能买上一套房。全球合理的房价收入比在8-12倍之间，因此，房价已经严重过高。现在即使是下跌50%，部分区域仍然无法让房价收入比回落到平均10倍左右。

因此，购房者的购房压力仍然巨大，更多人希望房价回到2016年的水平，这就增加了观望情绪。如果房价无法继续上涨，购房热情必然减退。因为买到手，即亏钱，愿意购买的人就会减少。

另外，很多悬而未决的宏观因素，也同样制约了购房需求。新生儿可能在2023年降至780万附近，2023年经济增速预期未知。外部环境越来越严峻。美元加息步伐仍未停止，导致大量资金出逃，房地产企业的国内和海外债务难以出清，地方城投公司的债务也在处理中。

最后，房价允许下降，并不会带来普遍的销量攀升，会出现区域冷热不均现象。

聪明的开发商，应该率先在核心区域降价促销，快速回笼资金，而不是抱有任何幻想。

李嘉诚在香港的楼盘，降价30%后，获得超过60倍的预约抢购量。这是因为香港的土地稀缺，房价相对坚挺，所以降价有效果。

大陆的一二线核心城区，如果能够降价30%，我相信也会取得不错的销量。因为核心区域已经没有多少土地资源，房产稀缺性高，降价30%-40%，会刺激高收入群体买入。

新房的降价，也会推动二手房价格下降，从而逼出更多二手房房源。因此，二手房房东，最好率先抢跑，先降价销售，抢得先机。

但是在三四五线，以及一二线郊区，即使是降价50%，购房需求仍然不会大增。因为这些区域房产严重过剩，加之配套设施不完善，交通不便利等因素，导致房价下降的刺激效果甚微。

事实上，一二线周边许多区域的房价早就下跌了30%，甚至50%，但是销量仍然很差。

我记得在青岛郊区一个楼盘，最高价炒到23000元/平，开发商留着四栋楼没卖等着涨价。如今周边新房价格已经跌到了9000元/平，跌去60%，我不知道捂盘惜售的开发商是否会后悔自己的贪婪。

结论

无论怎么折腾，中国楼市的黄金时代已经结束。掏空六个钱包，让数亿人背负几十年还不清的贷款，制造了数亿房奴的扭曲房地产经济，已经寿终正寝。

房地产吸血任何行业，毁掉年轻人奋斗的希望，毁掉科技创新的力量。如今，房地产行业的陨落，没有人会惋惜，更多人只会拍手叫好。